5 خطای رایج در قرارداد ملک که بیشترین ضرر مالی را میزند!
هر سال در ایران بیش از ۴۰۰ هزار فقره دعوی ملکی در محاکم قضایی ثبت میشود و جالب اینجاست که بخش قابل توجهی از این پروندهها ریشه در یک اشتباه ساده دارد: «قرارداد نادرست یا ناقص».
بسیاری فکر میکنند خرید و فروش یا اجاره ملک فقط یک معامله ساده است و با یک برگه دستنویس یا یک قولنامه معمولی تمام میشود؛ اما واقعیت این است که همین یک برگه میتواند شما را یا به سود چند صد میلیونی برساند یا به ضرر چند میلیاردی بیندازد.
در ادامه ۵ اشتباه مرگباری را که طی ۱۰ سال مشاوره به هزاران نفر مشاهده کردهام، به همراه مثالهای واقعی و راهحلهای عملی بررسی میکنیم.
اعتماد کورکورانه به اسناد و عدم گرفتن استعلامهای حیاتی
بزرگترین کلاهبرداریهای ملکی ایران از همینجا شروع میشود. فروشنده یک سند تکبرگ خوشرنگ نشان میدهد و خریدار هم بدون هیچ استعلامی پول را واریز میکند.
مصداق واقعی: سال ۱۴۰۲ در تهران، یک آپارتمان ۱۲۰ متری در سعادتآباد به ۴ نفر مختلف فروخته شد! همه خریداران سند تکبرگ دیده بودند، اما هیچکدام استعلام ثبتی نگرفته بودند. نتیجه؟ ملک در رهن بانک بود و سند آن به دلیل وام معوق توقیف شده بود.
استعلامهایی که حتماً باید قبل از مبایعهنامه بگیرید:
– استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
– استعلام از شهرداری (پایانکار، عدم خلافی، تغییر کاربری)
– استعلام از اداره اوقاف (در صورت احتمال وقفی بودن)
– استعلام از اداره دارایی (مالیات بر ارث، بدهی مالیاتی)
– استعلام از بانک (رهن یا توقیف بودن)
هزینه کل این استعلامها معمولاً کمتر از ۱ میلیون تومان است، اما میتواند جلوی ضرر چند صد میلیونی تا چند میلیاردی را بگیرد.
نوشتن مبلغ صوری و بازی با آتش ماده ۲۲ قانون ثبت
این اشتباه آنقدر رایج است که تقریباً در ۷۰٪ معاملات تهران دیده میشود. فروشنده میگوید: «برای اینکه مالیات کمتری بدهیم، در قرارداد ۵ میلیارد مینویسیم ولی ۱۵ میلیارد واقعی است، مابقی نقدی.»
چرا این کار خطرناک است؟
طبق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک: «هر کس مبلغ بیشتری در سند رسمی یا مبایعهنامه داشته باشد، مالک قانونی شناخته میشود.»
اگر فروشنده کلاهبردار باشد و همان ملک را به نفر دوم با مبلغ ۱۲ میلیارد در قرارداد بفروشد، شما با ۱۰ میلیارد پول نقد اضافی بازنده هستید!
مثال واقعی: سال ۱۴۰۱ در کرج، خریداری ۲۲ میلیارد برای یک ویلا پرداخت کرد ولی فقط ۷ میلیارد در قرارداد نوشته بودند. فروشنده همان ویلا را به نفر دوم با ۱۸ میلیارد در قرارداد فروخت و فرار کرد. خریدار اول فقط توانست ۷ میلیارد + خسارت تأخیر را از دادگاه بگیرد و ۱۵ میلیارد نقدش سوخت!
بیتوجهی به زمانبندی پرداخت، انتقال سند و شروط فسخ
خیلی از قراردادها فقط مینویسند: «مبلغ کل … در ۴ قسط، سند در تاریخ …»
اما هیچکدام از موارد زیر را مشخص نمیکنند:
– تاریخ دقیق سررسید هر قسط (روز/ماه/سال)
– درصد جریمه تأخیر روزانه (معمولاً ۰/۵٪ تا ۱٪ روزانه توصیه میشود)
– شرط صریح فسخ در صورت تأخیر بیش از ۱۰ روز
– تاریخ دقیق و مکان تنظیم سند رسمی
– شرط الزام فروشنده به فک رهن همزمان با قسط آخر
نتیجه؟ خریدار ۹۰٪ پول را میدهد ولی فروشنده سالها سند را منتقل نمیکند و خریدار باید سالها در دادگاه الزام به تنظیم سند بکشد.
قرارداد اجاره بدون کد رهگیری و ثبت در سامانه املاک
از سال ۱۳۹۰ طبق قانون، هر قرارداد اجارهای که در سامانه ثبت معاملات املاک کشور (کد رهگیری) ثبت نشود، در دادگاه تقریباً بیاعتبار است.
مشکلات قرارداد عادی:
– موجر میتواند امضا را انکار کند
– مستأجر نمیتواند حکم تخلیه فوری بگیرد
– در صورت فروش ملک توسط موجر، خریدار جدید میتواند مستأجر را بیرون کند
در سال ۱۴۰۳، بیش از ۶۵٪ قرارداد اجاره عادی در تهران به دلیل نداشتن کد رهگیری در دادگاه رد شد و مستأجران هم ودیعه خود را با سختی زیاد و پس از چند سال گرفتند.
غفلت کامل از عیوب مخفی، خسارت و بندهای جریمه تأخیر تخلیه
بسیاری از قراردادهای اجاره حتی یک خط درباره وضعیت ملک در پایان اجاره ندارند!
بندهایی که حتماً باید در قرارداد باشد:
– «مستأجر متعهد است ملک را دقیقاً در همان شرایط اولیه (منهای استهلاک عادی) تحویل دهد.»
– «در صورت ایجاد خسارت، مستأجر موظف به جبران کامل طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری است.»
– «در صورت عدم تخلیه در تاریخ مقرر، مستأجر روزانه مبلغ … ریال بعنوان اجرتالمثل و خسارت تأخیر پرداخت مینماید.» (این مبلغ معمولاً ۳ تا ۵ برابر اجاره ماهانه تعیین میشود)
– «ودیعه فقط با ارائه چک رمزدار بینبانکی و پس از تحویل کلید و تأیید عدم خسارت مسترد میگردد.»
چند اشتباه خطرناک دیگر که کمتر به آنها توجه میشود:
– عدم درج دقیق مشخصات ملک (شماره پلاک ثبتی اصلی و فرعی، بخش، قطعه)
– ننوشتن پارکینگ و انباری به صورت مجزا و با شماره
– قبول وکالتنامه بلاعزل بدون تاریخ اعتبار محدود
– عدم ذکر هزینههای شارژ ساختمان، آبونمان آب، برق و گاز
– امضای قرارداد بدون حضور همه مالکین یا وراث
– قبول قولنامه دستی به جای مبایعهنامه رسمی در بنگاه دارای مجوز
چکلیست طلایی قبل از امضای هر قرارداد ملکی
1. تمام صفحات قرارداد را شخصاً بخوانید (حتی بندهای ریز)
2. تمام استعلامها را رؤیت کنید (کپی برابر اصل کافی نیست)
3. مبلغ واقعی معامله را ۱۰۰٪ در قرارداد بنویسید
4. تاریخ دقیق پرداخت هر قسط و انتقال سند را روز/ماه/سال بنویسید
5. جریمه تأخیر و شرط فسخ را حتماً درج کنید
6. قرارداد اجاره حتماً کد رهگیری داشته باشد
7. صورتمجلس تحویل ملک (با عکس و فیلم) تنظیم شود
8. از یک مشاور حقوقی یا وکیل متخصص ملکی مشورت بگیرید (هزینه مشاوره معمولاً ۲–۵ میلیون است، اما جلوی ضرر میلیاردی را میگیرد)
یک قرارداد خوب چقدر میتواند جلوی ضرر میلیاردی را بگیرد؟
یک قرارداد دقیق و کامل نه تنها ریسک معامله را به صفر نزدیک میکند، بلکه باعث میشود طرف مقابل هم جرات تخلف نداشته باشد. خیلی از کسانی که میلیاردها تومان ضرر کردهاند، فقط به خاطر یک جمله مبهم یا یک استعلام نگرفته ضرر کردهاند. امروز که قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران بهطور متوسط بالای ۸۰–۱۰۰ میلیون تومان است، دیگر جایی برای آزمون و خطا باقی نمانده. یک ساعت وقت گذاشتن برای نوشتن یک قرارداد درست، میتواند سالها آرامش خیال و میلیاردها تومان سود برایتان به ارمغان بیاورد.
یادتان باشد: در معامله ملک، «اعتماد» خوب است، اما «قرارداد محکم» خیلی بهتر است!
منبع: سایت املاین
